El Lincoln Institute of Land Policy reconoció el impacto innovador del CVF en barrios populares
Una investigación del Lincoln Institute of Land Policy, centro internacional de referencia en temáticas vinculadas a los asentamientos informales y las políticas de la tierra, destacó la implementación del Certificado de Vivienda Familiar (CVF) como herramienta fundamental para avanzar en los procesos de integración de barrios populares en Argentina. Pero ¿de qué hablamos cuando hablamos de seguridad en la tenencia? ¿Cómo y por qué avanzar de manera novedosa y efectiva en el reconocimiento y urbanización de esos barrios? En esta nota describimos los principales hallazgos del informe.
Para el informe, seguridad en la tenencia no se trata meramente de la obtención de un título de propiedad, sino de un concepto multidimensional que contempla, al menos, catorce dimensiones claves que deben considerarse para que las políticas de seguridad en la tenencia garanticen este derecho. Entre ellas, se destacan varias – como el desarrollo de procesos de integración sociourbana en tierras públicas y privadas, priorizando la radicación “in situ”- que, según las autoras del informe, fueron contempladas de manera efectiva por el Certificado de Vivienda Familiar.
Lincoln Institute of Land Policy, es una institución con reconocimiento internacional dedicada a investigar y promover a nivel mundial soluciones innovadoras sobre políticas de suelo, planificación urbana y desarrollo equitativo. Recientemente incluyó dentro de la serie de investigaciones “Working Papers” dos estudios sobre el alcance, los logros y desafíos del régimen jurídico-institucional creado en Argentina para la integración socio urbana de los barrios populares, haciendo especial énfasis en las cuestiones vinculadas a las tierras en las cuales se asientan y la seguridad en la tenencia de sus habitantes.
El primero de ellos, brinda una evaluación crítica del andamiaje legal, normativo e institucional que sustenta esta política, subrayando su potencial transformador en términos de seguridad en la tenencia y derecho a la vivienda adecuada. El segundo, ofrece un análisis cuantitativo vinculado a la implementación del Registro Nacional de Barrios Populares (RENABAP) y del Certificado de Vivienda Familiar (CVF), destacando la masividad de su alcance, su carácter federal y su enfoque con perspectiva de género.
El presente artículo retoma los principales hallazgos de ambos estudios para reflexionar sobre el carácter innovador del CVF como herramienta estatal de reconocimiento, su capacidad para garantizar derechos de las familias sobre los terrenos y las viviendas que habitan, y su papel en la consolidación de una política pública de integración urbana basada en la equidad, la participación y el derecho a la ciudad
Cynthia Goytia y Guadalupe Dorna, Lincoln Institute of Land Policy (2025) |
Una política disruptiva en clave de escala y derecho
Argentina ha dado un giro sin precedentes en su política habitacional. Lo que comenzó como una respuesta urgente a una deuda histórica con los barrios populares, hoy constituye uno de los procesos de integración socio-urbana más ambiciosos de América Latina. El RENABAP, nacido del trabajo conjunto entre organizaciones sociales y el Estado, no sólo permitió visibilizar una realidad invisibilizada por décadas como es la existencia de lo que a la fecha son 6.467 barrios populares en donde habitan más de 5 millones de personas, sino que también creó una nueva institucionalidad para intervenir sobre esa realidad. Se hizo con una herramienta simple pero transformadora: el Certificado de Vivienda Familiar (CVF).
Este documento, emitido por el Ministerio de Desarrollo Social y expedido por ANSES, acredita el domicilio y la posesión de la vivienda por sus ocupantes en los barrios incluidos en el registro. Lejos de ser un mero trámite administrativo, el CVF es un habilitador de derechos. Permite acceder a servicios básicos, realizar gestiones formales ante entidades públicas y privadas, acceder a otros programas del Estado como “Mi Pieza”, entre otros. Pero sobre todo, le brindó a miles de familias lo que esperaban hace años: reconocimiento, en tanto es un instrumento que acredita posesión sobre sus viviendas, reconocimiento frente al Estado y terceros. En otras palabras, la posibilidad de demostrar que son legítimos ocupantes, con derecho a permanecer y mejorar su entorno. En este sentido, el CVF se ha convertido en un instrumento capaz de propiciar la seguridad en la tenencia, reconocer, más allá de la propiedad, una situación de hecho como punto de partida y desde allí, promover procesos de regularización dominial e integración socio-urbana que durante años habían estado imposibilitados.
Cambiar las reglas para cambiar la escala
Uno de los principales obstáculos históricos para la inversión pública en barrios populares era legal: la imposibilidad de intervenir en terrenos de dominio privado que no están a nombre de sus ocupantes, los cuales en su mayoría se encuentran abandonados por sus titulares dominiales hace décadas. Con la Ley 27.453 conocida como “Ley de Barrios Populares” y su andamiaje normativo complementario, ese obstáculo fue removido. Hoy, más de 1.300 barrios (Detalle de obras, 2024) han recibido obras de integración financiadas por el Fondo de Integración Socio Urbana (FISU), sostenido por impuestos específicos y en menor medida por financiamiento internacional. Lo disruptivo de esta política no solo radica en su diseño jurídico-institucional, sino también en su escala: más de 3 millones de personas relevadas, más de 850.000 CVF emitidos, y una cobertura que alcanza al 84% de las viviendas existentes en barrios populares.
Esta escalabilidad es una de las características innovadoras de la estrategia de integración. Como muestran los datos, las obras no están limitadas a barrios con dominio público del suelo, por el contrario la mayoría de los barrios intervenidos están en tierras de titularidad dominial privada. Esto rompe con la tradición de intervenciones selectivas, fragmentadas y limitadas a contextos legales “seguros” para el Estado. Por primera vez, la política pública se adapta a la realidad, y no al revés, priorizando el derecho a la vivienda por sobre la disposición mercantil.
Seguridad en la tenencia: un concepto multidimensional
Los informes coinciden en que la seguridad en la tenencia no se reduce a una mera obtención de un título de propiedad. Es un concepto multidimensional, y así lo sistematiza Di Virgilio et al., que identifica al menos catorce dimensiones clave que deben considerarse para que las políticas de seguridad en la tenencia garanticen este derecho. Entre ellas, se destacan varias que, según las autoras, fueron contempladas de manera efectiva por el Certificado de Vivienda Familiar:
- Reconoce formalmente la posesión del inmueble y acredita domicilio ante organismos públicos y privados.
- Permite habilitar procesos de integración sociourbana en tierras públicas y privadas, priorizando la radicación “in situ”.
- Permite acceder de manera formal a servicios básicos y programas sociales, superando barreras legales y administrativas.
- Garantiza protección frente a desalojos, gracias a su sinergia con la Ley 27.453.
- Se emite de manera masiva y gratuita, promoviendo una cobertura territorial sin precedentes para la región.
- Prioriza la titularidad femenina, empoderando legal y simbólicamente a las mujeres en los barrios populares.
- Actúa como puerta de entrada al acceso a la justicia, subsidios, servicios, empleo y educación.
En este sentido, el CVF introduce un nuevo paradigma en materia de política habitacional: el reconocimiento estatal de la ocupación legítima constituye, en sí mismo, una base para la garantía de derechos. Sin la necesidad de un título de propiedad formal, este instrumento habilita el ejercicio efectivo de derechos ciudadanos fundamentales de forma masiva y rápida, contribuyendo así a consolidar procesos de inclusión social y urbana inéditos hasta el momento.
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Una política con perspectiva de género, anclaje territorial y capacidad transformadora
Uno de los aspectos más potentes del régimen es su enfoque con perspectiva de género. Según analizaron Goytia y Dorna (2025): “El 69% de los CVF emitidos cuentan con una mujer como responsable del hogar”. Esta asignación responde a una situación de hecho pero también es decisión política orientada a subsanar desigualdades estructurales ya que “el reconocimiento legal de los derechos de tenencia de las mujeres mejora su estatus social y tiene impactos potencialmente significativos” (Goytia y Dorna, 2025). Reconocer a las mujeres como responsables de hogar en contextos de informalidad es romper con décadas de omisión institucional. Esta priorización en la emisión del Certificado de Vivienda Familiar ha sido estratégica en el acceso a programas como “Mi Pieza”, que ha permitido a más de 250.000 mujeres (Monitor de obras SISU, 2024) invertir en el mejoramiento de la vivienda, su ampliación y finalizar su construcción en viviendas, posibilitándoles tomar decisiones autónomas sobre sus hogares, mejorar condiciones sanitarias, ampliar espacios y, en muchos casos, reforzar su seguridad frente a situaciones de violencia.
Por otra parte, tanto Goytia y Dorna como Di Virgilio et al. coinciden en destacar el rol protagónico de las organizaciones sociales en el diseño y puesta en marcha del RENABAP. Di Virgilio et al. (2025) destaca que: ”el motor de estas normativas y de su concreción fueron los vecinos y las vecinas de los barrios populares a través de las organizaciones sociales. Los movimientos involucrados activamente en el proceso fueron Cáritas Argentina, Techo Argentina, Barrios de Pie, la Corriente Clasista y Combativa (CCC) y la Confederación de Trabajadores de la Economía Popular (CTEP)”. Además señalan que en 2018, se conformó una Mesa Nacional de Barrios Populares, integrada por representantes barriales con largas experiencias de lucha por el mejoramiento de sus territorios y calidad de vida. En efecto, como afirman las autoras “el nivel organizativo y la presencia activa de este actor social que acompañó toda la experiencia del RENABAP es destacada, y aporta un mecanismo fundamental de sostenibilidad de la política” (Di Virgilio et al., 2025). Sostenibilidad, legitimidad y calidad técnica, a la vez que consolida un modelo de política pública construido desde abajo.
Del reconocimiento a la continuidad
La investigación realizada por el Lincoln Institute destaca que “las normativas del RENABAP y del CVF propician la seguridad en la tenencia, entendida como parte constitutiva del derecho a una vivienda adecuada, y contribuyen en términos generales a la integración socio urbana de los barrios populares.” (Di Virgilio et al. 2025).
En esa línea, las autoras sistematizan y recomiendan su conocimiento. Estos estudios son una fuente relevante para conocer esta política pública implementada en Argentina y “compartir aprendizajes que puedan guiar la toma de decisiones futuras en relación a los programas que propicien la integración e implementen registros y CVF en otros países, ya que estos desafíos aquí enfrentados resultan de amplia extensión a la mayor parte de los países en desarrollo, y los de América Latina y África en especial (…)”.
Sin dudas, lo construido hasta ahora es un modelo para la región y supera experiencias anteriores: un modelo que demuestra que es posible intervenir a gran escala con enfoque de derechos y que marca un camino hacia una ciudad más justa, más igualitaria y más integrada; es un modelo que debe continuar y en todo caso, ser mejorado.
El presente contexto nacional de ausencia de políticas públicas de suelo y vivienda atenta contra los logros obtenidos. Ponemos el esfuerzo conjunto en garantizar la continuidad de lo existente y en planificar más intervenciones que estén a la altura del problema.